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年底償債“壓力山大” 房企融資還債忙不叠

2018-10-12 06:27:00 上海證券報 

  ⊙記者 於祥明 ○編輯 林堅

  萬科32億元收購華夏幸福(600340,股吧)部分環京項目、泰禾集團(000732,股吧)將獲上海銀行200億元融資授信、內地中小房企紮堆赴港上市融資……一連串的事件說明融資緩解債務風險仍是房企的頭等大事。同時,各類房企都在加大推盤力度,並通過降價、打折促銷等手段以期快速回籠資金。

  房企融資度年關

  據Wind統計,截至10月10日,房地產企業發債(信用債)規模達4050.55億元,已遠超2017年全年3312.68億元的規模。其中,今年9月初至10月10日,房地產企業發債規模達564.35億元,有加速之勢。

  中原地產首席分析張大偉告訴記者,國慶長假後,僅10月8日、9日兩個工作日,已有多個房企發布融資計劃,融資總額超過數百億元。

  記者註意到,2017年下半年受市場影響,房企債凈融下行。2018年開始,房企債券發行量開始驟增,2018年3月發行量達到近一年來最高水平的785億元,凈融也急速上升。但自2018年3月後,房企債券市場開始下行,總發行量開始下降。從下半年以來,房企融資又呈現加快態勢。

  有機構統計,國內房企三季度通過債券市場共融資1737.4億元,占前三季度總規模的近43%,相當於去年全年的一半多。特別是7月至9月,房企分別發行49只、66只和51只債券,融資規模分別為470.7億元、708.32億元和558.35億元。以泛海控股(000046,股吧)為例,9月份一口氣發行了62億元公司債

  除了發債之外,房企還動用其他各種手段融資,有的牽手銀行,有的赴港上市,有的轉讓項目。

  記者註意到,最近一個多月,包括河南的恒達集團、南京的銀城國際、杭州的德信中國,以及美的置業、大發地產等中小房企紛紛赴港上市。而這些房企均是高負債率企業,如大發地產招股書顯示,2015年至2017年期間,公司凈資產負債率分別為196.5%、150%及269.8%。

  轉賣項目股權者也不在少數。近日華夏幸福環北京的10個項目轉讓,被高喊只求“活下去”的萬科以32.34億元接手。

  後期債務風險更大

  “從上市房企月度融資額來看,2018年以來,由於融資渠道收緊,房企月度融資額呈持續下降趨勢,同時2018年三至四季度為房企資金兌付壓力最大的窗口期,房企資金面緊張。”同策研究院總監張宏偉說。

  他向上證報表示,今年房企融資難度有差異性。他看到某金融機構的一份房企名單,重點強調投資應合理區分企業及區域風險,主動回避系統風險較大的區域以及競爭能力下降或已明顯處於劣勢的房地產客戶群。簡而言之,“中小房企或以往杠桿率較高的房企都比較難拿到錢。”

  債務風險已初顯。中弘股份(000979,股吧)10月8日晚間公告稱,截至公告日,公司及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額為55.87億元(近期公司及子公司償還了部分借款)。公司目前正在與相關債權人協商妥善的解決辦法,並且在全力籌措償債資金。

  “截至2018年8月31日,存續期內房地產債券共計2189只,規模共計2.19萬億元,在信用債市場中占比約為11%。”中誠信研究院宏觀金融研究部總經理袁海霞說。她告訴上證報記者,從債券到期情況看,根據截至2018年8月31日存續期房地產債券統計,考慮100%回售與50%回售情況下,2018年四季度房地產債券到期及回售規模分別為1904.75億元與1344.975億元。相較於今年四季度,未來三年地產債到期壓力整體較大。

  “若考慮100%回售規模在內,2019年至2021年到期規模均在6000億元以上,其中2019與2020年到期規模分別為7914億元與7959億元;考慮50%回售規模在內,2019年至2021年到期規模分別為5726億元、5352億元與7232億元。”袁海霞說,盡管目前房地產企業尚未發生境內債券實質性違約,且債券違約集中爆發概率相對較低,但伴隨房地產債券到期高峰到來,必須關註房地產債券的償付風險。

(責任編輯:李佳佳 HN153)
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