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美元債回潮 房企衝擊年初匯率窗口

2018-01-12 07:34:18 21世紀經濟報道  張敏

  本報記者 張敏北京報道

  進入2018年,面對可以預見的銷售困境,以及大量債務到期的壓力,房企的融資動作驟然密集。

  近期,碧桂園、龍湖、泰禾、金科、富力、時代地產等房企紛紛發布公告,顯示公司擬發行或已完成發行美元債務,合計發債規模達到42.5億美元。越秀地產也於上周宣布,擬以配售基金的方式籌資約3.77億港元。相比之下,人民幣融資動作寥寥。

  隨著國內融資環境的收緊,從2017年開始,房企境外融資的規模和所占比重就出現上升。中原地產的統計顯示,2017年房企境外融資合計388.6億美元,同比上漲176%。

  1月11日,有分析人士指出,促成本輪美元債發債熱潮的,還有年度銷售數據向好,以及美元匯率下降的因素。

  上述兩個因素未必長期存在,但國內融資環境偏緊的現狀很難在短期內改變。機構和房企人士都認為,房地產企業的償債高峰期已經到來,其融資動作還將在2018年持續。盡管海外融資並不會成為資金來源的主體,但這一渠道的重要性將越來越高。

  3300億債務壓力將至

  碧桂園控股有限公司於2018年1月10日早間公告,擬發行2023年到期2.5億美元優先票據及2025年到期6億美元優先票據,利率分別為4.750%和5.125%。

  同日,泰禾公告稱,將在境外公開發行美元債券,募集資金不超過10億美元。首次發行的4.25億美元債券,利率已經確定:3年期票面年息為7.875%,5年期票面年息為8.125%。

  時代地產也於1月10日早間宣布,將發行2021年到期的5億美元優先票據,利率為6.25%。

  龍湖地產在1月9日表示,已成功發行共8億美元的優先票據,其中,5.25年期的3億美元票據,票息為3.9%;10年期的5億美元票據,票息為4.5%。金科1月9日宣布,擬在境外發行總額不超過10億美元債券。

  早前的1月5日,富力宣布發行2023年到期的1億美元優先票據(額外票據),利率為5.875%。並將與2017年11月17日發行的5億美元優先票據(初始票據)合並組成單一系列。

  在不到半個月的時間裏,上述6家企業的發債總規模就達到42.5億美元,發債密度和力度不可謂不大。

  這種密集的融資動作,被認為是2017年的延續。

  由於內地資金成本偏低,房企曾在2016年進行了大量境內融資。進入2017年,隨著樓市調控政策的強化,內地融資渠道收緊,房企的融資規模一度下降。但從2017下半年開始,融資規模再度回升,但在融資結構上,海外融資占比明顯提升。

  1月11日,中原地產首席分析師張大偉指出,雖然過去兩年房企銷售狀況良好,但由於拿地和開發規模較大,對於資金的需求仍然龐大。加之2018年大量原有債務到期,使得企業迫切需要補充資金。“2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。”張大偉說。

  前華遠地產(600743,股吧)董事長任誌強也在2017年年中表示,2010-2014年的5年期間,房企新增債務只有8000多億,而在2015-2016年兩年間,新增債務就達到8500億。他估算,到2018年,房地產行業將迎來一個還債高峰,額度達到3300億;2019年則達到4700億。

  根據前述房企的公告,其發債的目的大多在於“調整公司債務結構、拓寬融資渠道、滿足資金需求”。其中,碧桂園將此次融資用於提前贖回舊債。龍湖則表示,“此次美元債的成功發行,將令龍湖地產的借貸成本進一步降低,債務結構進一步優化,財務實力提升至更高水平。”

  考慮到龐大的資金需求,可以預見,類似的融資動作還將持續。

  萬科在1月5日發布公告稱,董事會審議通過議案,同意授權公司在不超過人民幣350億元的範圍內發行直接債務融資工具。這筆資金“將用於滿足公司生產經營需要,調整債務結構,補充流動資金及(或)項目投資(例如長租公寓)等用途”。按照這一節奏,萬科也將很快有實質性的融資動作。

  爭搶匯率窗口期

  在上述融資案例中,以美元融資為主的海外渠道成為主要方式,這同樣延續了去年以來的房地產融資特征。

  受樓市調控加碼的影響,2017年下半年以來,銀行貸款、信托、基金等國內融資渠道不斷收緊,這曾造成房地產融資規模一度下滑。到2017年四季度逐漸恢復時,海外融資的占比已經大幅提升。

  其中,除美元外,還有部分港幣融資。2018年1月2日,越秀地產公告稱,擬通過配售越秀房產基金的方式,籌資約3.77億港元,用作一般營運資金。

  大部分受訪者認為,樓市調控力度不會在短時間內有所放松,因此,國內融資渠道也很難在短期內松動。

  泰禾的一筆融資記錄似乎證實了這一點。2017年9月6日,泰禾曾發布公告稱,擬公開發行不超過人民幣26億元(含26億元)的公司債券,期限不超過5年(含5年)。到今年1月2日,深交所固定收益信息平臺顯示,該筆申請的狀態為“中止審核”。

  有分析認為,房企選擇在近期集中發行美元債,應是考慮到了匯率變化的因素。

  2017年,美元兌人民幣匯率大幅走低,從2016年底的6.9633跌至2017年9月的6.4345。此後雖有小幅反彈,但從2017年12月開始又震蕩下行,並跌至今年年初6.5上下的水平。

  1月11日,某匿名券商人士向21世紀經濟報道記者表示,匯率下跌帶來的成本優勢,構成了房企發行美元債的時間窗口。對於債務置換的企業來說,此時發債融資,能夠最大限度地拉低整體融資成本。

  上述人士還表示,房企正陸續發布2017年全年的銷售業績,除銷售規模增長外,其資金負債狀況也隨之改善。此時啟動發債的時機在於,利空消息相對不多,債券利率得以控制。他預計,到4月份的年報發布期之後,還會出現新一輪的海外融資熱潮。

  據悉,龍湖和碧桂園正發債的同時,均進行了對前期債務的置換。與被置換的美元債務相比,此次發債的利率下降了超過2個百分點。

  事實上,在房企的資金來源中,海外融資的占比並不高。根據申萬宏源(000166,股吧)的統計,銀行貸款和銷售回款是房企的主要資金來源。在商品房銷售增速較高的年份,銷售回款在房企到位資金中的占比可達60%以上。

  但由於可以預見的“小年”到來,今年的銷售回款的到位率恐怕難以保證。加之銀行貸款也因信貸政策從緊難有實質性松動,分析人士認為,海外融資的重要性將繼續提升。

  1月11日,有房企人士向21世紀經濟報道記者透露,從2017年下半年開始,總部就向各區域公司強化“回款率”的指標,從而在年末的時點上優化資產負債表。但他認為,按照現有的調控力度,金融機構對購房者的資質審核周期和放款周期較長,很難保證較高的回款率。

(責任編輯:何一華 HN110)
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