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3個問題帶你了解我國REITs的特點與發展歷程

2017-03-05 00:30:00 和訊名家 

    本文首發於微信公眾號:中債資信。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

  【中債微問答】是中債資信微信公眾平臺推出的微互動欄目,每期將匯總宏觀、債市及行業熱點問題,由中債資信分析師主持並進行解答。歡迎大家關註並積極參與!

  2017年2月20日,“興業皖新閱嘉一期房地產投資信托基金(REIT)資產支持證券”(簡稱興業皖新REITs) 在銀行間市場成功發行,總規模為5.535億元,這是國內首單銀行間市場公募REITs。我國REITs的春天來了嗎?本期微問答用3個問題帶您了解我國REITs的特點與發展歷程。

  本期微問答主持人:中債資信ABS團隊 宋炳宏 戴誠

【中債微問答】3個問題帶您了解我國REITs(第50期)
【中債微問答】3個問題帶您了解我國REITs(第50期)
Q1

  REITs是什麽?有哪些特點?

  A:房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trusts,簡稱REITs)是一種籌集眾多投資者的資金用於取得各種收益性房地產或向收益性房地產提供融資的集體投資計劃或投資機構。它通常以發行受益憑證的方式將投資者分散的資金匯集成一定規模的資產,投資於房地產及相關資產,通過專業化經營管理獲得收益,並按出資比例向投資者分派收益。從本質上看,是將房地產行業的收益和風險直接嫁接到資本市場的融資手段。

  一般來說REITs具有以下特點:

首先,REITs具有籌集資金、分散風險的功能。它既解決了中小投資者無法進入房地產業這個資本密集型產業的難題,又為房地產業開拓了新的融資渠道,將流動性較差的房地產資產轉化成了更具流動性的證券,滿足了投融資雙方的不同需求;其次,REITs具有投資針對性強、管理專業、收益率高的特點。REITs總資產的投資組合必須以房地產、現金、政府證券為主。例如,美國的房地產基金規定,REITs必須將至少75%的資產投資於與房地產有關的業務。REITs將房地產資產組合交由房地產投資的專業人士經營管理,且多數基金明確規定將90%以上的利潤分紅給股東,這些因素為股東獲得穩定的高收益率創造了條件。另外,REITs享有的稅收優惠是REITs發展的最根本動因。根據《美國國內稅收法案》規定,如果REITs每年將大部分盈利以現金分紅方式回報給投資者,則免征公司所得稅。這就有效地避免了雙重課稅,為提高經營效率提供了有利條件。

  在我國,REITs也在進行不斷的探索,只不過完全類似於美國市場上的REITs並沒有誕生。我國的REITs產品借鑒了美國REITs在經營性房地產領域的融資模式,結合結構化產品設計,將REITs的定義進行了再次延伸,目前這類結合我國國情產生的REITs,相較於美國市場中的標準化REITs,一般被稱為“類REITs”。其與成熟市場REITs產品相比在交易結構、稅負水平、運營方式收入來源、收益分配方式、募集範圍等方面仍具有很大差異。

  Q2國內外REITs產品的差異具體體現在哪些方面?

  A:1、交易結構組織形式不同

  美國的REITs多采用公司制的模式,且主要是通過股權方式在資本市場公開上市融資和交易。在公司制REITs 的模式下,投資者通過認購股票成為公司的股東,間接持有了物業資產的股份。公司將投資收益以股利的方式分配給投資者。

  亞洲較為流行的則是信托制/基金制REITs。在這種模式下,REITs持有人持有的是信托憑證或基金份額,REITs本身即為信托/基金實體,多數需要外聘基金管理人和物業資產管理人。

  國內目前的操作模式主要是通過發行專項資產管理計劃的方式,該方式也為證券提供了可在交易所轉讓的流動性。但專項資產管理計劃並不能直接收購物業公司股權,所以在此一般通過私募基金收購物業公司股權。

  2、面臨承擔的稅負水平不同

  國外成熟市場REITs產品通常可以享受一定稅收優惠。如美國,其國內稅法規定,在滿足投資範圍、收入比例、組織形式等各方面要求後,如果將REITs公司應稅收益的90%以上分配給投資者則可以免征公司層面的所得稅,僅投資者個人需繳納個人所得稅;但REITs公司分配後的留存收益仍需繳納公司所得稅。

  而在我國,在基礎物業資產轉移給SPV(如私募基金和信托公司)時,由於所有權發生轉移,根據現行法律原始權益人還需繳納25%的企業所得稅,如果原始權益人為房地產開發公司還另需按照累進稅率繳納30-60%的土地增值稅,如在以後《公司法》允許的條件下通過公司制成立REITs公司,在REITs公司運營層面還需繳納公司所得稅,因此我國REITs所承受稅負還處於比較高的水平。

  3、運營方式收入來源不同

  以美國為例,由於采用公司型組織結構,REITs公司的運營多以不斷提高盈利水平,為股東謀求長期回報為目的。因此在REITs公司發展過程中通常會適時不斷收購新的物業資產或投資於其他靠銷售方式獲得收入(如酒店、高爾夫球場)的業務,擴大REITs經營規模。但為達到美國國內稅法免交公司所得稅的要求,在投資範圍上仍需滿足不少於75%的比例投資於可產生穩定租金收入的房地產或地產相關產業,同時75%以上的收入須來自於房地產租金、房地產抵押貸款利息、相關處置收入或其他合格投資收益。

  我國當前類REITs產品多采用專項計劃購買私募基金份額,私募基金全額收購基礎物業資產的方式。基礎資產的選擇通常由發起人即原始權益人決定,在專項計劃成立之初便確定若幹物業資產作為基礎資產,在產品存續期內專項計劃也不會購買新的物業資產,即類REITs的規模一般是固定的。其項目收入也僅限於基礎物業公司的運營收入以及產品到期退出時物業資產的處置收入或原始權益人支付的權利對價等。

  4、收益分配方式不同

  美國、新加坡、香港等成熟市場在REITs收益分配方面,都采用了需將應稅收益的90%以股利或分紅形式分配給投資者才可享有稅收優惠的規定。

  我國由於沒有針對REITs的法律法規在收益分配方面的具體要求,在受益權形式上出現了優先級、次級等多種類別的收益類型。其中優先級證券大多只享有發行時確定的固定利率或享有部分在計劃退出資產處置時產生的增值收益,大部分資產處置的收益分配權由次級或稱權益級享有;而享有物業處置收益的次級或權益級通常期限較短,不能達到長期持有享受增值的目的。

  5、募集形式不同

  國外成熟市場REITs產品的投資人範圍廣,投資期限長。以美國為例,REITs在成立時受益人即須在100人以上,持股最多的5名股東所持份額不能超過總流通值的50%;如要滿足上市要求則需更多的股東持股或滿足一定交易量;投資者通常可長期持有也可交易轉讓。

  我國當前產品受限於專項資產管理計劃形式的限制,多為私募形式,募集範圍一般在200人以下。在3-5年後產品到期退出時即使我國在各方面都具備了發行公募REITs的條件,因為原始權益人擁有優先回購權,如果原始權益人如果需要支付的權利對價較少的話,根據不同交易條款的設置也可能影響產品最後以發行公募REITs形式退出。

  Q3我國在對REITs的探索過程中做出了哪些努力?

  A:我國雖尚未出臺正式的有關REITs的政策法規,但對於REITs的討論和探索一直在進行,最早的政策嘗試可追溯至本世紀之初。

  2007 年 6 月,人民銀行聯合住建部等部門召開會議,認為應按照“試點與立法平行推進”的原則推進 REITs。

  2008 年,銀監會發布《信托公司管理辦法》的修訂版,鼓勵REITs的發展。

  2009年 8 月,人民銀行和銀監會發布《房地產集合投資信托業務試點管理辦法》,提到 REITs將被兩家監管機構共同監管。

  2009 年 11 月,人民銀行發布了《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》征求意見稿

  2010 年6 月,人民銀行、住建部等多個部門聯合發布《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》,提到應當鼓勵公租房的新融資渠道,探索使用REITs、信托等形式。

  2014年,國內首只REITs產品——中信啟航專項資產管理計劃獲得監管層批準,並首次嘗試在交易所流通,計劃3年後公募上市。同年,人民銀行《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中,提出了將積極穩妥開展REITs試點工作。

  隨後中國的類REITs進入快速發展道路,相繼出現了中信蘇寧、海航大廈、雲南彩雲之南酒店、中信華夏蘇寧雲享等類REITs產品。

  2017年2月20日,“興業皖新閱嘉一期房地產投資信托基金(REIT)資產支持證券”在銀行間市場成功發行,這意味著銀行間市場首單公募REITs產品的落地。

  隨著市場不斷漸進發展,實踐經驗持續積累,我國在關於REITs的制度環境安排上將更加容易具有針對性,能夠設計出符合國情的REITs政策法規。可以期待在合適的市場時點,我國的REITs的政策法規也將瓜熟蒂落,符合國情的標準化REITs產品也會順利推出。

  聲明

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    文章來源:微信公眾號中債資信

(責任編輯:陶海玲 HF003)
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